en vi

Thứ năm, 25/08/2016
Công ty Luật TNHH  Đào và Đồng nghiệp | Địa chỉ: Số 492, Nguyễn Trãi, Thanh Xuân, Hà Nội | Điện thoại : (+84-4)3.557.9568*  Fax: (+84-4)3.557.9598 * Hotline: 0945.490.123
Điểm mới của Luật Nhà ở sửa đổi

1. Câu hỏi: Luật Nhà ở sửa đổi có nhiều điểm mới tiến bộ tạo điều kiện thuận lợi hơn cho người dân có cơ hội được sử dụng, sở hữu một căn nhà hợp pháp, đồng thời nâng cao trách nhiệm của các cơ quan quản lý nhà nước trong lĩnh vực nhà ở ..Vậy những điểm mới đáng chú ý nhất của Luật nhà ở sửa đổi là những điểm nào?

 Trả lời: Luật Nhà ở 2014 sửa đổi đã được Quốc hội thông qua và chính thức có hiệu lực từ ngày 01/07/2015. Luật Nhà ở 2014 có một số điểm mới đáng chú ý như:

- Về phát triển nhà ở xã hội: Luật quy định rõ cơ chế, chính sách ưu đãi để đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội nhằm phục vụ cho các đối tượng chính sách xã hội, người nghèo, người thu nhập thấp có khó khăn về nhà ở. Quy định các ưu đãi đối với chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội về miễn giảm nghĩa vụ tài chính, được hỗ trợ, tiếp cận những ưu đãi về tín dụng dành cho phát triển nhà ở xã hội thông qua Ngân hàng chính sách xã hội.

- Thời hạn sử dụng nhà chung cư: Luật cũng quy định thời hạn sử dụng đối với nhà chung cư căn cứ vào cấp công trình xây dựng và kết luận kiểm định chất lượng của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có nhà chung cư. Đối với nhà chung cư hết niên hạn sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng hoặc bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ, không bảo đảm an toàn cho người sử dụng thì cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh phải tổ chức kiểm định chất lượng công trình nhà chung cư này để xử lý.

- Quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài: Luật đã mở rộng đối tượng và điều kiện được mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam của người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài để thu hút nhân tài, nguồn lực cho đầu tư, phát triển đất nước, góp phần thúc đẩy hội nhập kinh tế quốc tế.Cụ thể, hiện nay pháp luật cho phép người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở trong nước như công dân trong nước.

2. Câu hỏi: Điểm mới rất đáng quan tâm của Luật nhà ở lần này là có những quy định nhằm đảm bảo tốt hơn quyền và lợi ích hợp pháp của người mua nhà. Vậy cụ thể những quy định này như thế nào?

 Trả lời::Để đảm bảo mọi công dân đều có quyền sở hữu nhà ở theo quy định của Hiến pháp 2013, Luật Nhà ở 2014 cũng mở rộng đối tượng được sở hữu nhà ở xã hội và mở rộng chính sách nhà ở xã hội. Theo đó, với từng đối tượng cụ thể thì nhà nước có những chính sách cụ thể để tạo điều kiện cho họ được sở hữu nhà ở như Nhà nước hỗ trợ về việc cho thuê, cho thuê mua nhà ở xã hội, hỗ trợ vay vốn ưu đãi nhà nước, hỗ trợ xây dựng, sửa chữa cải tạo nhà ở, hỗ trợ giao đất miễn giảm tiền sử dụng đất. Mặt khác, để tránh phát sinh tranh chấp và bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người mua, Nhà nước quy định cụ thể việc thanh toán tiền khi mua nhà ở xã hội là tổng số tiền ứng trước của người mua nhà ở không quá 70% giá trị của nhà ở mua bán đến trước khi bàn giao nhà ở cho người mua, và không vượt quá 95% giá trị của nhà ở mua bán đến trước khi người mua được cấp Giấy chứng nhận sở hữu đối với nhà ở đó. Điều 10 Luật Nhà ở 2014 quy định cụ thể về quyền của người sử dụng nhà ở và chủ sở hữu nhà ở.

3. Câu hỏi: Anh Nguyễn Văn Long ở 23 phố Hoàng Hoa Thám Hà Nội hỏi: Chúng tôi là những người thu nhập thấp hiện chưa có Nhà ở, hiện nay chúng tôi thấy Luật có quy định Nhà ở xã hội, Nhà ở cho người thu nhập thấp. Vậy thế nào là nhà ở xã hội, thế nào là nhà ở cho người có thu nhập thấp? Đối tượng nào được mua nhà ở xã hội, đối tượng nào được mua Nhà ở thu nhập thấp?

Trả lời: Theo quy định của Luật Nhà ở 2014 thì nhà ở xã hội là nhà ở dành cho người có thu nhập thấp. Luật Nhà ở 2014 quy định tại khoản 7 Điều 3 như sau: “Nhà ở xã hội là nhà ở có sự hỗ trợ của Nhà nước cho các đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở theo quy định của Luật này”.
Điều 49 Luật Nhà ở 2014 quy định về đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội như sau: “Các đối tượng sau đây nếu đáp ứng điều kiện quy định tại Điều 51 của Luật này thì được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội:
1. Người có công với cách mạng theo quy định của pháp luật về ưu đãi người có công với cách mạng;
2. Hộ gia đình nghèo và cận nghèo tại khu vực nông thôn;
3. Hộ gia đình tại khu vực nông thôn thuộc vùng thường xuyên bị ảnh hưởng bởi thiên tai, biến đổi khí hậu;
4. Người thu nhập thấp, hộ nghèo, cận nghèo tại khu vực đô thị;
5. Người lao động đang làm việc tại các doanh nghiệp trong và ngoài khu công nghiệp;
6. Sĩ quan, hạ sĩ quan nghiệp vụ, hạ sĩ quan chuyên môn kỹ thuật, quân nhân chuyên nghiệp, công nhân trong cơ quan, đơn vị thuộc công an nhân dân và quân đội nhân dân;
7. Cán bộ, công chức, viên chức theo quy định của pháp luật về cán bộ, công chức, viên chức;
8. Các đối tượng đã trả lại nhà ở công vụ theo quy định tại khoản 5 Điều 81 của Luật này;
9. Học sinh, sinh viên các học viện, trường đại học, cao đẳng, dạy nghề; học sinh trường dân tộc nội trú công lập được sử dụng nhà ở trong thời gian học tập;
10. Hộ gia đình, cá nhân thuộc diện bị thu hồi đất và phải giải tỏa, phá dỡ nhà ở theo quy định của pháp luật mà chưa được Nhà nước bồi thường bằng nhà ở, đất ở”
Điều 51 Luật Nhà ở 2014 quy định về điều kiện được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội như sau: “1. Đối với các trường hợp quy định tại khoản 1 Điều 50 của Luật này thì phải đáp ứng các điều kiện về nhà ở, cư trú, thu nhập theo quy định sau đây:
a) Chưa có nhà ở thuộc sở hữu của mình, chưa được mua, thuê hoặc thuê mua nhà ở xã hội, chưa được hưởng chính sách hỗ trợ nhà ở, đất ở dưới mọi hình thức tại nơi sinh sống, học tập hoặc có nhà ở thuộc sở hữu của mình nhưng diện tích nhà ở bình quân đầu người trong hộ gia đình thấp hơn mức diện tích nhà ở tối thiểu do Chính phủ quy định theo từng thời kỳ và từng khu vực;
b) Phải có đăng ký thường trú tại tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có nhà ở xã hội; trường hợp không có đăng ký thường trú thì phải có đăng ký tạm trú từ một năm trở lên tại tỉnh, thành phố này, trừ trường hợp quy định tại khoản 9 Điều 49 của Luật này;
c) Đối với đối tượng quy định tại các khoản 4, 5, 6 và 7 Điều 49 của Luật này thì phải thuộc diện không phải nộp thuế thu nhập thường xuyên theo quy định của pháp luật về thuế thu nhập cá nhân; trường hợp là hộ nghèo, cận nghèo thì phải thuộc diện nghèo, cận nghèo theo quy định của Thủ tướng Chính phủ. Đối với đối tượng quy định tại các khoản 1, 8, 9 và 10 Điều 49 của Luật này thì không yêu cầu phải đáp ứng điều kiện về thu nhập theo quy định tại điểm này.
2. Đối với trường hợp quy định tại khoản 2 và khoản 3 Điều 50 của Luật này thì phải đáp ứng điều kiện theo quy định tại quyết định phê duyệt chương trình mục tiêu về nhà ở tương ứng của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
3. Đối với trường hợp quy định tại khoản 4 Điều 50 của Luật này thì phải đáp ứng điều kiện về nhà ở, cư trú theo quy định sau đây:
a) Có đất ở nhưng chưa có nhà ở hoặc có nhà ở nhưng nhà ở bị hư hỏng, dột nát;
b) Có đăng ký thường trú tại địa phương nơi có đất ở, nhà ở cần phải xây dựng mới hoặc cải tạo, sửa chữa.”

4. Câu hỏi: Anh Lê Quốc Trung ở Cổ Nhuế Từ Liêm Hà Nội hỏi: Mua nhà ở xã hội thì có được mua bán chuyển nhượng được không? Nếu được mua bán chuyển nhượng thì thủ tục như thế nào? Còn nếu mua nhà ở xã hội mà mua bán chuyển nhượng ngay sau khi mua thì sẽ bị xử lý như thế nào?

Trả lời:Về vấn đề này, khoản 5 Điều 13 Nghị định 188/2013/NĐ-CP của Chính phủ về phát triển nhà và quản lý nhà ở xã hội có quy định: “ Người mua, thuê mua nhà ở xã hội không được phép cho thuê lại, thế chấp (trừ trường hợp thế chấp với ngân hàng để vay tiền mua, thuê mua chính căn hộ đó) và không được chuyển nhượng nhà ở dưới mọi hình thức trong thời gian tối thiểu là 05 (năm) năm, kể từ thời điểm trả hết tiền mua, thuê mua nhà ở theo hợp đồng đã ký với bên bán, bên cho thuê mua.
Người mua, thuê mua nhà ở xã hội chỉ được phép bán lại, thế chấp hoặc cho thuê sau khi trả hết tiền theo hợp đồng đã ký kết và được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai, nhưng phải bảo đảm thời gian tối thiểu là 05 (năm) năm, kể từ thời điểm trả hết tiền mua, thuê mua theo hợp đồng đã ký với bên bán, bên cho thuê mua”.
Như vậy, sau khi mua nhà ở xã hội thì người mua chỉ được phép bán lại sau khi trả hết tiền theo hợp đồng đã ký kết và được cấp GCN quyền sử dụng đất, quyền sở hữu n hà ở và tài sản khác gắn liền với đất, đồng thời phải đảm bảo thời gan tối thiể là 05 (năm) năm kể từ thời điểm trả hết tiền mua theo hợp đồng ký kết.
Trường hợp mua nhà ở xã hội và chuyển nhượng ngay sau khi mua thì sẽ bị xử lý theo quy định tại khoản 4 Điều 21 Nghị định188/2013/NĐ-CP của Chính phủ về phát triển nhà và quản lý nhà ở xã hội, cụ thể: “Trường hợp người thuê, thuê mua nhà ở xã hội tự ý cho người khác thuê lại hoặc chuyển nhượng hợp đồng thuê, thuê mua nhà ở xã hội cho người khác hoặc hoán đổi nhà ở đang thuê, thuê mua hoặc cho người khác mượn nhà ở xã hội đang thuê, thuê mua thì bên cho thuê, cho thuê mua được quyền chấm dứt hợp đồng thuê, thuê mua nhà ở trước thời hạn và thu hồi lại nhà ở xã hội cho thuê, thuê mua đó”.

Công ty Luật TNHH Đào và Đồng nghiệp

Điều kiện chuyển nhượng dự án bất động sản

Các hợp đồng chuyển nhượng, bán, cho thuê, cho thuê mua bất động sản tại các dự án kinh doanh bất động sản đã được ký trước ngày 1/7/2015 thì được tiếp tục thực hiện và không phải thực hiện bảo lãnh ngân hàng theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản.

Theo phản ánh của ông Đinh Hoài Sơn (TP. Hồ Chí Minh), Luật Kinh doanh bất động sản 2014 có quy định, đối với các dự án đã được giao đất trước ngày 1/7/2015 thì không phải thực hiện lại các thủ tục theo quy định của Luật này. Vậy, đối với dự án đã giao đất trước ngày 1/7/2015 thì có phải bảo lãnh cho người mua nhà khi thực hiện bán không? Những điều kiện nào thì phải bổ sung trong một năm kể từ ngày 1/7/2015? Những thủ tục nào thì không phải làm lại?

Bộ Xây dựng trả lời vấn đề ông Sơn hỏi như sau:

Khoản 2, Điều 80 Luật Kinh doanh bất động sản quy định: “Các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền quyết định việc đầu tư, đã được giao đất, cho thuê đất, đã có văn bản cho phép chuyển nhượng dự án hoặc đã ký hợp đồng chuyển nhượng, bán, cho thuê, cho thuê mua trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành thì không phải làm lại thủ tục theo quy định của Luật này”.

Đồng thời, theo Khoản 2, 3 Điều 16 Nghị định số 76/2015/NĐ-CP ngày 10/9/2015 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản:

“2. Các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền quyết định việc đầu tư, đã được giao đất, cho thuê đất, đã có văn bản cho phép chuyển nhượng dự án và các hợp đồng chuyển nhượng, bán, cho thuê, cho thuê mua bất động sản đã ký trước ngày 1/7/2015 thì không phải làm lại các thủ tục theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản số 66/2014/QH13;

3. Các hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản, chuyển nhượng dự án, các văn bản chuyển nhượng hợp đồng đã ký kết trước ngày Nghị định này có hiệu lực thi hành được tiếp tục thực hiện mà không phải ký lại theo các hợp đồng mẫu và theo trình tự, thủ tục của Nghị định này”.

Theo các quy định nêu trên, các hợp đồng chuyển nhượng, bán, cho thuê, cho thuê mua bất động sản tại các dự án kinh doanh bất động sản đã được ký trước ngày 1/7/2015 thì được tiếp tục thực hiện và không phải thực hiện bảo lãnh ngân hàng theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản.

Hai điều kiện doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải bổ sung

Đối với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đang hoạt động, các điều kiện cần phải bổ sung theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản và Nghị định số 76/2015/NĐ-CP trong thời hạn một năm kể từ ngày 1/7/2015 bao gồm:

- Điều kiện về vốn pháp định đối với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản.

- Điều kiện về số người phải có chứng chỉ môi giới bất động sản (chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản) đối với tổ chức kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản và kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản.

Nguồn: chinhphu.vn

Được tặng cho quyền sử dụng đất trong trường hợp nào?

Gia đình bà Phạm Thị Trần Quỳnh được giao đất nông nghiệp theo Nghị định 64/CP tại phường Trưng Nhị, TX Phúc Yên, tỉnh Vĩnh Phúc. Năm 2003 gia đình bà được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng diện tích đất này. Nay mẹ bà Quỳnh muốn làm thủ tục tặng cho bà quyền sử dụng toàn bộ các thửa đất nông nghiệp nêu trên. Bà Quỳnh hỏi, bà có đủ điều kiện để nhận tặng cho không?

Về vấn đề này, Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Vĩnh Phúc trả lời như sau:

Khi có đủ các điều kiện theo quy định tại khoản 1 Điều 188, khoản 1, khoản 3, khoản 4 Điều 191 Luật Đất đai năm 2013, hợp đồng tặng cho đã được công chứng theo quy định thì bà Quỳnh được nhận tặng cho quyền sử dụng đất nông nghiệp do bố mẹ để lại, đó là:

- Có Giấy chứng nhận.

- Đất không có tranh chấp.

- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.

- Trong thời hạn sử dụng đất.

Ngoài các điều kiện trên đây, còn có điều kiện khác như sau:

- Hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư không được nhận tặng cho quyền sử dụng đất đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép tặng cho quyền sử dụng đất.
- Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa.

- Hộ gia đình, cá nhân không được nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó.

Nguồn: chinhphu.vn

Đất được giao để thực hiện dự án đầu tư, đã quá một năm nhưng dự án vẫn chưa tiến hành do gặp khó khăn về mặt tài chính. Vậy đất đó có bị thu hồi không?Pháp luật quy định như thế nào về vấn đề này?

Công ty Cổ phần Sao Mai  được UBND tỉnh M giao đất để đầu tư xây dựng khu công nghiệp. Nhưng đã hơn 1 năm nay kể từ ngày nhận bàn giao đất trên thực địa, dự án vẫn chưa được tiến hành do gặp khó khăn về tài chính. Ủy ban nhân dân tỉnh M đã ra quyết định thu hồi diện tích đất đã giao cho Công ty . Vậy, quyết định thu hồi đất trên của Ủy ban nhân dân tỉnh M có đúng quy định của pháp luật không?

Trả lời:

Theo quy định tại Điều 38 Luật Đất đai năm 2003 thì Nhà nước thu hồi đất trong các trường hợp sau đây:

1. Nhà nước sử dụng đất vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, phát triển kinh tế;

2. Tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất, được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước hoặc cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm bị giải thể, phá sản, chuyển đi nơi khác, giảm hoặc không còn nhu cầu sử dụng đất;

3. Sử dụng đất không đúng mục đích, sử dụng đất không có hiệu quả;

4. Người sử dụng đất cố ý hủy hoại đất;

5. Đất được giao không đúng đối tượng hoặc không đúng thẩm quyền;

6. Đất bị lấn, chiếm trong các trường hợp sau đây:

a) Đất chưa sử dụng bị lấn, chiếm;

b) Đất không được chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai năm 2003 mà người sử dụng đất do thiếu trách nhiệm để bị lấn, chiếm;

7. Cá nhân sử dụng đất chết mà không có người thừa kế;

8. Người sử dụng đất tự nguyện trả lại đất;

9. Người sử dụng đất cố ý không thực hiện nghĩa vụ đối với Nhà nước;

10. Đất được Nhà nước giao, cho thuê có thời hạn mà không được gia hạn khi hết thời hạn;

11. Đất trồng cây hàng năm không được sử dụng trong thời hạn mười hai tháng liền; đất trồng cây lâu năm không được sử dụng trong thời hạn mười tám tháng liền; đất trồng rừng không được sử dụng trong thời hạn hai mươi bốn tháng liền;

12. Đất được Nhà nước giao, cho thuê để thực hiện dự án đầu tư mà không được sử dụng trong thời hạn mười hai tháng liền hoặc tiến độ sử dụng đất chậm hơn hai mươi bốn tháng so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư, kể từ khi nhận bàn giao đất trên thực địa mà không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất đó cho phép.

Trong trường hợp trên, Công ty Sao Mai đã được giao đất để xây dựng khu công nghiệp nhưng đã không sử dụng đất trong thời hạn hơn 12 tháng liền kể từ ngày nhận bàn giao đất mà không có sự cho phép của cơ quan có thẩm quyền. Do đó, việc thu hồi quyền sử dụng đất trên của UBND tỉnh M trong trường hợp này là hoàn toàn đúng theo quy định tại điểm 12 Điều 38 Luật Đất đai 2003.

Việc ghi tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là tài sản chung vợ chồng được pháp luật quy định như thế nào?

Gia đình anh Nguyễn Văn P được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trong đó chỉ ghi họ, tên anh P với lý do vợ anh P là người Việt Nam định cư ở nước ngoài. Vợ chồng anh P cho rằng quyền sử dụng đất là tài sản chung của cả vợ và chồng nên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp cho hộ gia đình anh P cần phải ghi họ, tên của cả hai vợ chồng anh. Xin hỏi pháp luật quy định như thế nào về vấn đề này?


Trả lời:

Điều 43 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai quy định về việc ghi tên người sử dụng đất trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất như sau:

1. Đối với tổ chức, tổ chức nước ngoài sử dụng đất thì ghi tên tổ chức theo quyết định thành lập, giấy đăng ký kinh doanh, giấy phép đầu tư.

Đối với đơn vị vũ trang nhân dân sử dụng đất vào mục đích quốc phòng, an ninh thì ghi tên đơn vị sử dụng đất quy định tại khoản 3 Điều 83 của Nghị định này.

2. Đối với cơ sở tôn giáo sử dụng đất thì ghi tên cơ sở tôn giáo đó.

3. Đối với hộ gia đình sử dụng đất được thực hiện theo quy định sau:

a) Trường hợp hộ gia đình sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất là tài sản chung của cả vợ và chồng thì ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng; trường hợp hộ gia đình đề nghị chỉ ghi họ, tên vợ hoặc họ, tên chồng thì phải có văn bản thoả thuận của vợ và chồng có chứng thực của Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn.

b) Trường hợp hộ gia đình sử dụng đất là tài sản chung của cả hộ gia đình không thuộc trường hợp quy định tại điểm a khoản này thì ghi họ, tên chủ hộ.

c) Trường hợp hộ gia đình sử dụng đất mà vợ hoặc chồng là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc trường hợp quy định tại Điều 121 Luật Đất đai thì chỉ ghi họ, tên vợ hoặc họ, tên chồng là cá nhân trong nước.

Đối với hộ gia đình sử dụng đất mà vợ hoặc chồng là người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc trường hợp quy định tại Điều 121 của Luật Đất đai thì việc ghi tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được thực hiện theo quy định tại điểm a và điểm b khoản này.

4. Đối với cộng đồng dân cư sử dụng đất thì ghi tên cộng đồng dân cư đó.

5. Đối với cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, cá nhân nước ngoài sử dụng đất thì ghi họ, tên cá nhân đó.

6. Đối với trường hợp nhiều người sử dụng đất có quyền sử dụng chung thửa đất thì ghi tên tất cả những người sử dụng đất đó, trừ trường hợp nhà chung cư.

Đối với nhà chung cư thì việc ghi tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được thực hiện theo quy định tại Điều 46 của Nghị định này.

7. Trường hợp người sử dụng đất đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 mà việc ghi tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không phù hợp với quy định tại các khoản 1, 2, 3, 4, 5 và 6 Điều này, nếu có nhu cầu thì làm thủ tục chỉnh lý trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp.

Điều 121 Luật Đất đai (sửa đổi năm 2009) quy định về quyền và nghĩa vụ về sử dụng đất ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam như sau:

1. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc các đối tượng quy định tại Điều 126 của Luật nhà ở có quyền sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.

2. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam có các quyền và nghĩa vụ sau đây:

a) Các quyền và nghĩa vụ quy định tại Điều 105 và Điều 107 của Luật này;

b) Chuyển quyền sử dụng đất ở khi bán, tặng cho, để thừa kế, đổi nhà ở cho tổ chức, cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc diện được sở hữu nhà ở  tại Việt Nam để ở; tặng cho nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở cho Nhà nước, cộng đồng dân cư, tặng cho nhà tình nghĩa theo quy định tại điểm c khoản 2 Điều 110 của Luật này. Trường hợp tặng cho, để thừa kế cho đối tượng không thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thì đối tượng này chỉ được hưởng giá trị của nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở;

c) Thế chấp nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam;

d) Được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định của pháp luật Việt Nam;

đ) Cho thuê, ủy quyền quản lý nhà ở trong thời gian không sử dụng.”

Điều 126 Luật nhà ở (sửa đổi 2009) quy định về quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam của người Việt Nam định cư ở nước ngoài như sau:

1. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc các đối tượng sau đây được cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam cho phép cư trú tại Việt Nam từ ba tháng trở lên thì có quyền sở hữu nhà ở để bản thân và các thành viên trong gia đình sinh sống tại Việt Nam:

a) Người có quốc tịch Việt Nam;

b) Người gốc Việt Nam thuộc diện người về đầu tư trực tiếp tại Việt Nam theo pháp luật về đầu tư; người có công đóng góp cho đất nước; nhà khoa học, nhà văn hoá, người có kỹ năng đặc biệt mà cơ quan, tổ chức của Việt Nam có nhu cầu và đang làm việc tại Việt Nam; người có vợ hoặc chồng là công dân Việt Nam sinh sống ở trong nước.

2. Người gốc Việt Nam không thuộc các đối tượng quy định tại điểm b khoản 1 Điều này được cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam cấp Giấy miễn thị thực và được phép cư trú tại Việt Nam từ ba tháng trở lên thì có quyền sở hữu một nhà ở riêng lẻ hoặc một căn hộ chung cư tại Việt Nam để bản thân và các thành viên trong gia đình sinh sống tại Việt Nam.

Như vậy, trong trường hợp trên, nếu vợ anh P là người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc trường hợp quy định tại Điều 126 Luật Nhà ở  thì trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của hộ gia đình anh P chỉ ghi họ, tên anh P. Nếu vợ anh P thuộc các trường hợp quy định tại Điều 126 của Luật Nhà ở thì trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của hộ gia đình anh P ghi cả họ, tên anh P và họ, tên vợ anh P.

Khi nào thì đất đã giao để thực hiện dự án đầu tư bị thu hồi?

Công ty Cổ phần Sao Mai  được UBND tỉnh M giao đất để đầu tư xây dựng khu công nghiệp. Nhưng đã hơn 1 năm nay kể từ ngày nhận bàn giao đất trên thực địa, dự án vẫn chưa được tiến hành do gặp khó khăn về tài chính. Ủy ban nhân dân tỉnh M đã ra quyết định thu hồi diện tích đất đã giao cho Công ty . Vậy, quyết định thu hồi đất trên của Ủy ban nhân dân tỉnh M có đúng quy định của pháp luật không?


Trả lời:

Theo quy định tại Điều 38 Luật Đất đai năm 2003 thì Nhà nước thu hồi đất trong các trường hợp sau đây:

1. Nhà nước sử dụng đất vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, phát triển kinh tế;

2. Tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất, được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước hoặc cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm bị giải thể, phá sản, chuyển đi nơi khác, giảm hoặc không còn nhu cầu sử dụng đất;

3. Sử dụng đất không đúng mục đích, sử dụng đất không có hiệu quả;

4. Người sử dụng đất cố ý hủy hoại đất;

5. Đất được giao không đúng đối tượng hoặc không đúng thẩm quyền;

6. Đất bị lấn, chiếm trong các trường hợp sau đây:

a) Đất chưa sử dụng bị lấn, chiếm;

b) Đất không được chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai năm 2003 mà người sử dụng đất do thiếu trách nhiệm để bị lấn, chiếm;

7. Cá nhân sử dụng đất chết mà không có người thừa kế;

8. Người sử dụng đất tự nguyện trả lại đất;

9. Người sử dụng đất cố ý không thực hiện nghĩa vụ đối với Nhà nước;

10. Đất được Nhà nước giao, cho thuê có thời hạn mà không được gia hạn khi hết thời hạn;

11. Đất trồng cây hàng năm không được sử dụng trong thời hạn mười hai tháng liền; đất trồng cây lâu năm không được sử dụng trong thời hạn mười tám tháng liền; đất trồng rừng không được sử dụng trong thời hạn hai mươi bốn tháng liền;

12. Đất được Nhà nước giao, cho thuê để thực hiện dự án đầu tư mà không được sử dụng trong thời hạn mười hai tháng liền hoặc tiến độ sử dụng đất chậm hơn hai mươi bốn tháng so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư, kể từ khi nhận bàn giao đất trên thực địa mà không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất đó cho phép.

Trong trường hợp trên, Công ty Sao Mai đã được giao đất để xây dựng khu công nghiệp nhưng đã không sử dụng đất trong thời hạn hơn 12 tháng liền kể từ ngày nhận bàn giao đất mà không có sự cho phép của cơ quan có thẩm quyền. Do đó, việc thu hồi quyền sử dụng đất trên của UBND tỉnh M trong trường hợp này là hoàn toàn đúng theo quy định tại điểm 12 Điều 38 Luật Đất đai 2003.

Tôi có một mảnh đất, muốn đem thế chấp vay vốn Ngân hàng nhưng bị Văn phòng công chứng từ chối với lý do thiếu chữ ký của các thành viên khác trong gia đình. Việc từ chối của VPCC là đúng hay sai?Tôi phải làm thế nào để có thể thế chấp được QSD đất đó?

Năm 1989 tôi mua 1 mảnh đất thổ cư có diện tích là 300m2, tôi đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (lúc đó tôi chưa lập gia đình). Đến năm 2004, do có chủ trương cấp lại giấy mới nên tôi đổi lại Giấy chứng nhận theo mẫu mới. Năm 2011 tôi có nhu cầu vay vốn và đem mảnh đất này đi thế chấp cho ngân hàng, khi ngân hàng làm xong thủ tục tôi đem đi công chứng hợp đồng thế chấp thì Phòng công chứng nói không công chứng được, lý do là đất cấp cho hộ gia đình chứ không phải cấp cho riêng tôi và yêu cầu tôi phải có tất cả những người có tên trong hộ khẩu ủy quyền cho tôi thì mới công chứng được. Tôi trình bày là đất này tôi mua lúc chưa lập gia đình, tôi đưa cho xem giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cũ nhưng họ cũng không chịu. Trong hộ khẩu gia đình tôi có con nhỏ mới 10 tuổi, có 2 cháu nhập nhờ để đi học thì làm sao làm giấy ủy quyền được. Tôi phải làm thế nào mới thế chấp được mảnh đất này để vay vốn làm ăn? Xin tư vấn giùm tôi, chân thành cảm ơn!

Trả lời:

Khoản 2 Điều 146 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai quy định: “Hợp đồng chuyển đổi, chuyển nhượng, thuê, thuê lại quyền sử dụng đất; hợp đồng hoặc văn bản tặng cho quyền sử dụng đất; hợp đồng thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất thuộc quyền sử dụng chung của hộ gia đình phải được tất cả các thành viên có đủ năng lực hành vi dân sự trong hộ gia đình đó thống nhất và ký tên hoặc có văn bản uỷ quyền theo quy định của pháp luật về dân sự”. Như vậy, hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đình phải được tất cả các thành viên có đủ năng lực hành vi dân sự trong hộ gia đình đó thống nhất và ký tên hoặc có văn bản uỷ quyền theo quy định của pháp luật.

Việc Phòng công chứng từ chối công chứng hợp đồng thế chấp của bạn có thể do Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của bạn có ghi nội dung cấp cho hộ gia đình. Căn cứ theo nội dung đó, việc từ chối công chứng là có cơ sở.

Theo như bạn trình bày thì mảnh đất này có nguồn gốc từ việc nhận chuyển nhượng từ năm 1989 và bạn đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Do đó, quyền sử dụng đất này thuộc sở hữu của cá nhân, không phải quyền sử dụng đất cấp cho hộ gia đình. Tuy nhiên, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của bạn lại ghi là cấp cho hộ gia đình. Nội dung này không phù hợp với nguồn gốc sử dụng đất. Có thể trong quá trình cấp đổi Giấy chứng nhận đã có sai sót về nội dung này. Để bảo đảm quyền lợi hợp pháp của mình, bạn nên tới Phòng Tài nguyên và Môi trường thuộc UBND cấp huyện nơi có đất để thực hiện thủ tục đính chính Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

Tôi có em gái lấy chồng người Singapore, hiện đang sinh sống làm ăn ở Singapore. Em tôi còn quốc tịch Việt Nam, còn CMND và chưa cắt hộ khẩu. Như vậy em tôi có được mua đất ở Việt Nam không, nếu đuợc thì thủ tục như thế nào?

Trả lời:                      

Theo quy định tại Điều 121 Luật Đất đai năm 2003, Điều 126 Luật Nhà ở năm 2005 và Luật sửa đổi, bổ sung Điều 126 của Luật Nhà ở và Điều 121 của Luật Đất đai, có hiệu lực từ ngày 01/09/2009 thì người Việt Nam định cư ở nước ngoài có quyền sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam để bản thân và các thành viên trong gia đình sinh sống tại Việt Nam nếu được cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam cho phép cư trú tại Việt Nam từ ba tháng trở lên và thuộc một trong các đối tượng sau đây:

- Người có quốc tịch Việt Nam;

- Người gốc Việt Nam thuộc diện người về đầu tư trực tiếp tại Việt Nam theo pháp luật về đầu tư; người có công đóng góp cho đất nước; nhà khoa học, nhà văn hoá, người có kỹ năng đặc biệt mà cơ quan, tổ chức của Việt Nam có nhu cầu và đang làm việc tại Việt Nam; người có vợ hoặc chồng là công dân Việt Nam sinh sống ở trong nước.

Em gái bạn có quốc tịch Việt Nam như vậy thuộc đối tượng có quyền sở hữu (không hạn chế số lượng nhà ở tại Việt Nam) thông qua hình thức mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế, đổi nhà ở hoặc được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở trong dự án phát triển nhà ở của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản (đối với dự án tại các khu vực được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức bán nền theo quy định của pháp luật về đất đai) để người mua xây dựng nhà ở cho bản thân và các thành viên trong gia đình tại Việt Nam. Tuy nhiên phải xuất trình giấy tờ chứng minh là hộ chiếu Việt Nam còn giá trị.

Ngoài ra, theo quy định tại Điều 67 Nghị định số 71/2010/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở thì đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài mang hộ chiếu Việt Nam phải có Sổ tạm trú hoặc giấy tờ xác nhận về việc đăng ký tạm trú tại địa phương do công an phường, xã, thị trấn nơi người đó cư trú cấp.

Đất sử dụng từ năm 1993 đến nay nhưng không thực hiện nghĩa vụ về thuế đối với Nhà nước thì có được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không?

Năm 1993 tôi mua một mảnh đất, giấy tờ mua bán chỉ là giấy viết tay có chứng nhận của UBND phường. Tôi sử dụng từ đó đến nay nhưng không đóng thuế. Đến nay, tôi ra đóng thuế và làm sổ đỏ cho mảnh đất thì Ủy ban phường nơi đó nói là không được, đất đang thuộc quyền cai quản của phường, không cho tôi làm sổ đỏ. Xin hỏi Uỷ ban phường trả lời như vậy có đúng không? Tôi phải giải quyết như thế nào? Mong nhận được tư vấn!

Trả lời:

Năm 1993, bạn đã nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, có hợp đồng viết tay được UBND cấp xã xác nhận nhưng đến nay vẫn chưa làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Như vậy, bạn thuộc một trong các trường hợp được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà không thu tiền sử dụng đất theo quy định tại khoản 1, khoản 2 Điều 50 Luật Đất đai, cụ thể:

“1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định, được Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận không có tranh chấp mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:

a) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất đai trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hoà, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hoà miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam;

b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong sổ đăng ký ruộng đất, sổ địa chính;

c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa gắn liền với đất;

d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993, nay được Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

đ) Giấy tờ về thanh lý, hoá giá nhà ở gắn liền với đất ở theo quy định của pháp luật;

e) Giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất.

2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều này mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật, nay được Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận là đất không có tranh chấp thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.”

Theo các quy định trên, nếu hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất của nhà nước, có giấy tờ về quyền sử dụng đất thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Trường hợp của bạn, UBND phường từ chối cấp giấy chứng nhận và trả lời hiện tại đất đang thuộc quyền quản lý của phường. Bạn cần liên hệ với cán bộ địa chính phường để tìm hiểu rõ về nguyên nhân không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Có thể diện tích đất của bạn không được cấp giấy chứng nhận do không phù hợp với quy hoạch sử dụng đất ở tại địa phương và thuộc diện phải thu hồi theo quy định tại Điều 48 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP về thi hành Luật Đất đai:

“Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà toàn bộ thửa đất hoặc một phần thửa đất có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai mà không có tranh chấp thì diện tích đất có giấy tờ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trừ trường hợp đất thuộc khu vực phải thu hồi theo quy hoạch mà đã có quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.”

Hỗ trợ tư vấn

Điện thoại:
Fax:
(+84-4)3.557.9668
(+84-4)3.557.9598
Email tư vấn: info@luatsutuvan.com.vn
icon_email
Yahoo tư vấn:
Dao and Brother

Giải đáp pháp luật

Joomla Templates and Joomla Extensions by JoomlaVision.Com

Tổ chức liên kết

cong-chung
daugia
CGH HOLLAND
KK22

Liên kết website

bg_trai3